Изменения в Закон № 217 –ФЗ о садоводстве: «подводные камни»

25.04.2023

В соответствии с Федеральным законом от 14.04.2023 № 123-ФЗ, 25 апреля 2023 года вступают в силу изменения в Закон 217 о садоводстве.

Основные моменты изменений и дополнений:

— Понятие «имущества общего пользования» претерпело изменения.

Теперь к имуществу общего пользования закон относит земельный участок, расположенный в границах ведения садоводства или огородничества, объекты недвижимости, которые находятся на таких участках и иные объекты, которые используются для потребностей садоводов.

— Дополнена статья о компетенции общего собрания.

Теперь общее собрание может принять решение об установлении сервитута, о передаче в аренду, безвозмездное пользование земельного участка или объектов недвижимости гражданам или организациям.

— Дополнена статья 24 об использовании земельного участка общего назначения .

Общие земельные участки садоводы могут использовать не только для обустройства площадки для мусора, электроснабжения, газоснабжения и т.д., но и для занятий физкультурой, укрепления здоровья и отдыха. Также на общих земельных участках можно возводить некапитальные постройки и осуществлять на них продажу товаров и оказывать услуги.

Из разъяснений, данных Динарой Хакимовой, экспертом  проекта «Право садовода», практикующим юристом, следует, что, как и в любых нововведениях, в этих тоже стоит разобраться.

Безусловно, и ранее законодательство закрепляло возможность передачи в аренду, в безвозмездное пользование имущества общего пользования или об установлении сервитута. Изменения  детализируют общее правило, устанавливают особенности их регулирования, в том числе, что решение о заключении указанных соглашений – компетенция только общего собрания.

Особое внимание следует обратить в части заключения договора аренды. Так, возможно, требуется  заключить договор аренды не в отношении всех земель общего пользования (ЗОП), а только в отношении ее части.

И вот тут первый «подводный камень»: нельзя заключить договор аренды на часть земельного участка ЗОП, если часть ЗОП не поставлена отдельно на кадастровый учет.

Это следует из ч.2 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду.

Отсутствие кадастрового учета передаваемой в аренду части земельного участка может свидетельствовать о недостаточной индивидуализации объекта аренды, что означает ничтожность договора аренды.

Для выделения части земельного участка из ЗОП, нужен проект межевания территории. Если его не будет, Росреестр, скорее всего, откажет в постановке на учет образуемого земельного участка.

И еще один «камешек»: новые изменения позволяют лицам, с которыми заключен договор аренды, договор безвозмездного пользования, осуществлять реализацию товаров, проведения работ и оказания услуг для нужд садоводов.

Но любая деятельность по торговле предусматривает изменение вида разрешенного использования. А ч.24 ст.54 закона 217 –ФЗ говорит: изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до  1 января 2019 года  садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее), не допускается.

Следует ждать внесения изменений в другие нормативные и правовые акты для снятия противоречий.

информация подготовлена АНО «Центр поддержки, управления, обслуживания садоводческих, огороднических обществ и гаражных кооперативов», МРО «Союз садоводов России» в Тюменской области, ХМАО — Югре, ЯНАО